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【東京一極集中】マンション価格、今後２０年は下落しない？　「人口減少＆空き家増加で持ち家は損」の嘘


◆ マンション価格、今後20年は下落しない？「人口減少＆空き家増加で持ち家は損」の嘘

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
　
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
　
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
　
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

実際、現在の東京都区部の空室率は3〜4％程度で、賃料は上昇している。
通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3〜4％下がるが、現在は2％上昇しているのが実態である。

そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

※続きは下記のソースでご覧ください

ビジネスジャーナル　2019.05.14
文＝沖有人／スタイルアクト（株）代表取締役、不動産コンサルタント
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html